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                            辦理商業房貸,等額本金和等額本息哪個合適?哪個比較適合提前還款?

                            2021-05-11 人瀏覽 來源:臣財投資
                            【摘要】最近很多朋友買房,都有在咨詢按揭的時候該如何選擇等額本息和等額本金?好像確實也有很多朋友搞不清楚,今天我們就花點時間在專欄里聊一聊。 1、等額本息法: 借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利"
                                最近很多朋友買房,都有在咨詢按揭的時候該如何選擇等額本息和等額本金?好像確實也有很多朋友搞不清楚,今天我們就花點時間在專欄里聊一聊。

                                1、等額本息法:       借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。       由于每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結清的利息后,所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。       優點:       每月還款額相等,便于購房者計算和安排每期的資金支出。因為平均分攤了還款金額,所以還款壓力也平均分攤,特別適合前期收入較低,經濟壓力大,每月還款負擔較重的人士。       缺點;       在每期還款金額中,前期利息占比較大,后期本金還款占比逐漸增大??傮w計算下來,利息總支出是所有還款方式中最高的。       適用人群:       等額本息還款方式因每月歸還相同的款項,方便安排收支,適合經濟條件不允許前期還款投入過大,收入處于較穩定狀態的借款人。這種還款方式,實際占用貸款的數量更多、占用的時間更長,同時它還便于借款人合理安排每月的生活和進行理財(如以租養房等),對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說,無疑是最好的選擇。       2、等額本金法:       借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減,       等額本金還款法本金保持相同,利息逐月遞減,月還款數遞減;由于每月的還款本金額固定,而利息越來越少,貸款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。       優點:利息支出總額較少       缺點:剛開始還款壓力較大       適用人群:適合工作正處于高峰階段的人,或者是即將退休的人。等額本金還款方式適合有一定經濟基礎,能承擔前期較大還款壓力,且有提前還款計劃的借款人。       3、二者比較,或者買房怎樣選擇還款方式更為劃算?       舉一個例子來說明一下二者之間的區別。假如購房貸款150萬,30年還清,按照2016年最新的商業貸款4.9%的年化利率分別計算等額本息及等額本金下的還款情況(只例舉第一年)       (1)計算方法不同。       等額本息還款法。即借款人每月等額償還貸款本息(本金+利息),等額本息法每月還款5307.27元。       等額本金還款法。即借款人每月等額償還貸款本金,等額本金法每月還款逐步遞減(每月償還本金相同、償還利息遞減)。       (2)兩種方法支付的利息總額不一樣。       在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“等額本息還款法”的利息總額(48665.62)要多于“等額本金還款法”(48251.39);       (3)還款前幾年的利息、本金比例不一樣。       “本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右),“本金還款法”的本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者占每月還款額的比例較為接近。       (4)還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的;“本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多。等額本息還款法:本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變。即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。等額本金還款法:本金保持相同,利息逐月遞減,月還款數遞減。適合于有計劃提前還貸。即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數)償還貸款本金,每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清,兩者合計即為每月的還款額。兩種還款方式中,等額本金還款法每期歸還本金的數額是相等的,而等額本息還款法每期歸還的本息之和的數額是相等的,但是銀行都是按當年實際占用銀行貸款額和規定的利率計算應收取的利息。

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