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                            房企融資成本上升2至3個點 銀行貸款環比降29.67%(圖)

                            2021-06-19 人瀏覽 來源:臣財投資
                            【摘要】房企融資成本上升2至3個點 銀行貸款環比降29.67%(圖)

                              導讀

                              業內人士告訴21世紀經濟報道記者,目前常規融資渠道仍然可以操作,但對于用途監管非常嚴格。比如是否用于土地融資等。但短短半年時間內,融資成本上漲非常明顯,不少融資渠道成本已經在8個點以上。

                              “短短半年間,房地產融資環境就變得非常嚴峻?!币患抑科笕谫Y負責人對21世紀經濟報道記者表示,在貨幣收緊大趨勢下,房企各個融資渠道都受到限制,融資成本相比以前也上升了2-3個點。

                              克而瑞研究中心6月5日發布的數據顯示:5月,108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%;同期海外發債額為零。

                              在樓市調控和去杠桿的背景下,發債難、資金成本高,已成為擺在房企面前的大問題。蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認為,從目前房地產企業的融資渠道看,主要是銀行、信托、各類資管計劃、發行債券以及股權融資。各類金融機構對房地產企業融資是“既愛又怕”。鑒于房企融資利率高,有利可圖,很多金融機構會想盡辦法給房企輸血;但房地產行業風險不斷積累,資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險,都有可能造成房地產企業難以還本付息。從監管看,對各類金融機構投向房地產的資金也是嚴控態勢。

                              融資收緊

                              房地產融資自今年以來就一直處于嚴查收緊環境。

                              據公開消息,近期銀監會在例行檢查時向各地銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》,房地產信托業務被列為檢查要點之一。涉及房地產信托業務的檢查要點包括:一、是否通過股債結合、合伙制企業投資、應收賬款收益權等模式,變相向房地產開發企業融資規避監管要求,或協助其他機構違規開展房地產信托業務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權,是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

                              而在去年三季度經濟金融形勢分析會以及2017年4月銀監會風險防范指導意見中均提及關于房地產信托的監管。因此,盡管此次《要點》僅用于指導具體檢查項目,并非發布監管政策,但也側面反映了監管層對于清理違規杠桿配資的持續關注。

                              上述融資人士就感受到房企融資環境的嚴峻。該人士稱,“目前常規融資渠道仍然可以操作,但對于用途監管非常嚴格。比如,是否用于土地融資等。其他渠道比如私人理財等也有向房地產方向投放,但短短半年時間內,融資成本上漲非常明顯。不少融資渠道成本已經在8個點以上?!?/p>

                              該人士表示,盡管融資成本上漲,但預售門檻監管提高背景下,房企銷售環境遭遇困境,這使得現金流狀況受到拷問。因為,仍然有房企選擇“先把錢拿到”來“續命”。

                              而另一家大型房企負責人告訴21世紀經濟報道記者,“受監管因素影響,因銀行、保險等資金對房地產開始謹慎,今年上半年計劃表上的融資額目前一筆都沒有到位。而這已經嚴重影響公司未來拓展計劃?!?/p>

                              克而瑞監測顯示,與房企的其他主流融資方式融資額持續萎縮不同,5月重點房企借信托渠道共籌得資金114.90億元,增量明顯。這也與監管層對房企銀行貸款、公司發債渠道不斷收緊有關。如本月首開股份借中信信托、泰康信托融得36億元,陽光城通過中航、中信等信托獲得25億元,還有華夏幸福獲華能信托15億元增資等。

                              同策咨詢研究部數據顯示,5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發展的2017年第二期中期票據10億美元3年期成本6.8%,華夏幸福2017年第一期中期票據19億元5年期年利率為5.8%。在公司債方面,龍光地產在海外發行6年期4.5億美元優先票據年利率為5.25%。在其他債權融資方式中,華夏幸福2017年第二期超短期融資券,借款270天,融資額度10億元,借款利率5.07%;華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續債投資單一信托計劃”,起始利率6%;龍光地產發行3.5億美元永續債,起始利率7%。

                              債務壓力

                              受此影響,房企融資渠道也有所變化。

                              同策咨詢研究部數據顯示,2017年5月份監測的40家上市房企實現的股權融資總額折合人民幣125.92億元,股權融資占總融資金額比重為20.82%,相比4月份的78.08億元增長了61.29%。監測顯示,融資渠道與4月相比有所增加,境內銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式,境內股權再融資的金額占比提升至第二位,其它債權融資退居第三。中期票據、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其后。

                              同策咨詢研究部研究員李想認為,由于公司債渠道收緊,房企融資環境發生變化,除了尋找創新的債權融資方式外,新興的股權再融資方式也受到房企追捧。

                              盡管房企可以增加“輸血”渠道。但整體看,房企現金流壓力仍然遭遇拷問。據Wind統計,107家上市房地產企業2015-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元,而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見,2015-2016年有息債務規模擴張非???。同時,負債率也不斷攀升,并達到歷史高值。從上市房地產企業的數據看,整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%

                              天風證券分析師孫彬彬認為,從境內房地產企業債務債券到期期限分布來看,2019年債務到期償還的壓力最大,債務到期償還高達1258.58億元,2018年和2020年境內房地產企業償債壓力也不小。2016年四季度至今,中資房地產企業新發離岸債由于發行期限多為3年期或5年期,到期主要集中在2020年和2022年。

                              孫彬彬認為,按照目前形勢,房地產海外融資也有所降溫,房地產企業債務融資情況不容樂觀。境內和境外雙重擠壓,房地產企業需要加快去庫存節奏,同時回歸主要向銀行貸款的融資方式,以獲得流動資金支持,保證資金周轉。前期由于火熱的房地產銷售情況,短期內房地產企業的資金壓力不會太大,但隨著房地產銷售降溫的效果逐漸顯現,疊加房地產融資困難,中長期來看,房地產企業的資金壓力會逐步顯現??傮w而言,債務集中到期量大,前期經營比較激進和資質較差的民營企業面臨的壓力較大。(21世紀經濟報道)

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